Attention : nous vous accueillons dorénavant dans tous nos bureaux uniquement sur rendez-vous.

Volume cadastral

Volume cadastral

  • Quand dois-je choisir une identification préalable de type « Volume cadastral » ?

  • Qu’est-ce qu’un volume (au sens du code civil) ?

    Le livre 3 « Les biens » du nouveau Code Civil modifie la définition des biens immeubles par nature : « Sont immeubles par leur nature, les fonds de terre et les divers volumes les composant, déterminés en trois dimensions. » (Art. 3.47). Un propriétaire d’un bien immeuble est donc propriétaire du fond, mais aussi de tout ce qui se trouve au-dessus et en dessous de celui-ci jusqu’à une hauteur et une profondeur utile. On entend par « utile » : « une hauteur au-dessus ou une profondeur en dessous du fonds qui peut être utile à l'exercice des prérogatives du propriétaire. » (Art. 3.63).

    En ne considérant plus un bien immeuble par nature (le fond) comme une conception bidimensionnelle, mais tridimensionnelle, il est possible de concevoir un usage multiple et éventuellement multifonctionnel du fond sur lequel un ou plusieurs volumes peuvent être créés, voire superposés. Par exemple, un volume de 10 mètres de haut pour l’élaboration d’un complexe commercial (par la personne X), au-dessus de cela un volume de 3 mètres pour le placement de panneaux solaires (par la personne Y) et dans le sous-sol, un volume pour la construction d’un parking sous-terrain (par la personne Z).

    Un volume est donc une partie tridimensionnelle, d’un bien immeuble bâtie ou non, qui peut être délimitée de différentes manières (au-dessus et/ou en dessous du fond, incluant ou non la superficie du terrain, limitée ou non en hauteur et/ou profondeur, …).

    Dans le (nouveau) droit des biens, le volume est directement lié au droit de superficie : « Le droit de superficie est un droit réel d'usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d'autrui, aux fins d'y avoir tous ouvrages ou plantations. » (art. 3.177). Le propriétaire d’un bien immeuble peut donc établir un droit de superficie sur un ou plusieurs volumes composant son bien immeuble. Le superficiaire devient par cela propriétaire de ce qui se trouve dans le volume (dans l’exemple ci-dessus, le complexe commercial est propriété de la personne X, les panneaux solaires de la personne Y et le garage sous-terrain de la personne Z). C’est pourquoi nous parlons de propriété volumique.

  • Qu’est-ce qu’un volume cadastral ?

    Un volume cadastral est « une partie du territoire belge, déterminée en trois dimensions, qui se voit attribuer un identifiant de volume par l'administration et dont la représentation géographique au plan parcellaire cadastral est une projection au sol se situant sur une ou plusieurs parcelles cadastrales plan » (art. 2, 13° de l’AR du 30 juillet 2018 relatif à la constitution et la mise à jour de la documentation cadastrale).

    Cela signifie qu’un identifiant de volume n’est pas attribué par l’AGDP à chaque volume au sens du code civil et que chaque volume n’est dès lors pas cadastré comme un volume cadastral.

  • Qu’est-ce qu’une partie de volume cadastral ?

    Une partie de volume cadastral est « une partie d'un volume cadastral qui, si ce volume s'étend sur plusieurs parcelles cadastrales plan, est créée par division de ce volume en fonction des limites des parcelles plan » (art. 2, 14° de l’AR du 30 juillet 2018 relatif à la constitution et la mise à jour de la documentation cadastrale).

    Dans la documentation cadastrale (bidimensionnelle), le volume cadastral est toujours indissociablement lié avec la parcelle cadastrale plan sur, au-dessus de ou sous laquelle il se situe. Dès lors, si un volume cadastral s’étend sur plusieurs parcelles cadastrales plan, ce volume doit alors être divisé en parties de volume cadastral, une par parcelle cadastrale plan.

  • Quelle est la géométrie d’un volume cadastral ?

    Un volume cadastral peut avoir n’importe quelle géométrie. Il est cependant préférable de garder la géométrie la plus simple possible. La géométrie ne doit pas nécessairement correspondre aux contours du bâtiment qui sera construit dans le volume. Il est préférable de concevoir le volume comme une « boîte » dans laquelle sera érigé le bâtiment.

    Exemple en 2D - Vue de Face

    Illustration montrant un bon exemple de géométrie pour un volume cadastral et un mauvais exemple

  • Un volume cadastral peut-il être composé de plusieurs parties non-attenantes ?

    Non, un volume cadastral est toujours un ensemble contigu.

  • Comment un volume cadastral est-il représenté sur le plan parcellaire cadastral ?

    Un volume cadastral est représenté au plan parcellaire cadastral au moyen de sa projection au sol. Cette projection peut se situer sur une ou plusieurs parcelles cadastrales plan. Le plan parcellaire reste donc un plan bidimensionnel. Cela ne change pas avec l’introduction du volume cadastral.

    Si plusieurs volumes cadastraux se situent les uns au-dessus des autres : chaque volume est représenté au plan parcellaire cadastral au moyen de sa projection au sol. Dans ce cas, les polygones des différents volumes se chevaucheront.

Délimitation d’un volume cadastral

  • Je veux établir un droit de superficie sur une zone qui se situe au-dessus ou au-dessous de plusieurs parcelles plan. Combien de volumes cadastraux dois-je définir ?

    Vous définissez un seul volume cadastral pour l’entièreté de la zone affectée par le droit de superficie. Ce volume cadastral doit ensuite être divisé en parties de volume, une par parcelle cadastrale plan.

  • Puis-je diviser un volume cadastral en parties de volumes sur base de parcelles réservées (à la place de cadastrées) ?

    Oui. Vous pouvez diviser un volume cadastral en parties de volumes sur base des parcelles plan existantes ou sur base des parcelles réservées (ou à réserver). Tenez compte du fait que si vous délimitez les nouveaux lots (ex. lotissement) sur votre plan de type volume cadastral, votre plan doit répondre aussi bien aux normes pour un plan de délimitation du type « volume cadastral » qu’aux normes pour un plan de délimitation du type « division parcelle plan » .

    Attention ! Si la parcelle source d’un volume (ou partie de volume) est une parcelle réservée, la cadastration du volume aura automatiquement pour conséquence, la cadastration des parcelles réservées.

    Scénario optimal : pour assurer la gestion efficace du traitement des identifications préalables et des actes, les actes seront, de préférence, passés dans un ordre logique càd une séquence respectant les dépendances entre les biens. Exemple avec la séquence suivante : la modification des parcelles plan (ex. lotissement), la création (des parties) de volumes et l’établissement du droit de superficie et seulement ensuite, les actes de base éventuels dans le volume.

    Cette séquence doit également être respectée lors de l’identification préalable afin de respecter les liens entre les parcelles sources et les identifications préalables transmises.

  • Je veux établir un droit de superficie sur l’entièreté d’une propriété (depuis la profondeur utile jusqu’à la hauteur utile) sur lequel se situe un bâtiment qui sera exclu du droit de superficie. Comment dois-je définir le volume cadastral ?

    L’objectif est d’exclure le bâtiment de l’espace affecté par droit de superficie. Pour ce faire, il est préconisé de procéder de la manière suivante :

    • Définir en 3 dimension (X, Y, HDNG) l’espace occupé par le bâtiment . Il est conseillé de simplifier cette géométrie et de prévoir un espace « supplémentaire » entre les façades / toits / sols et le début de l’espace qui sera affecté par le droit de superficie.
    • Définir en coordonnées (X,Y) l’ensemble des sommets de la parcelle concernée. Attention dans cette situation, tous les sommets de la parcelle doivent être repris sans limitation de la distance de 50 mètres.
    • Définir un volume semi-limité qui s’étend depuis l’espace occupé par le bâtiment vers les limites de la parcelle et sur toute la hauteur / profondeur utile.
  • Mon projet concerne un lotissement avec une partie qui sera rétrocédée au domaine public et un parking souterrain, propriétaire différent, qui se situe sous les différents lots et le futur domaine public. Comment dois-je définir le volume cadastral ?

    Vous définissez un seul volume cadastral pour l’espace occupé par le parking sous-terrain. Ce volume est divisé en parties de volume en fonction des limites des différents lots (en surface). Vous créez donc une partie de volume par lot « privatif » ou partie rétrocédée au domaine public. Chaque propriétaire peut ainsi concéder un droit de superficie sur la partie de volume sous son lot.

  • Mon projet concerne une parcelle (avec ou sans acte de base) dans lequel une partie (en surface) du sol sera rétrocédée au domaine public. Comment dois-je définir mon volume cadastral ?

    Vous définissez de préférence un seul volume cadastral pour toute la partie (en surface) qui sera rétrocédée au domaine public. Sur ce volume cadastral, un droit de superficie perpétuel peut être établi.

Modification à un volume cadastral existant

  • Je veux diviser un volume cadastral en deux nouveaux volumes cadastraux. Que dois-je définir sur mon plan de délimitation ?

    Vous délimitez les deux nouveaux volumes cadastraux.

  • Je veux céder mon droit de superficie sur une partie de mon volume cadastral à une autre personne. Dois-je déposer un plan de délimitation également pour le volume « restant » ?

    Oui. Le plan de délimitation doit reprendre les volumes cédés ainsi que les volumes « restants » suite à la décomposition.

  • Je veux céder une partie de mon volume cadastral à un volume cadastral attenant. Que dois-je définir dans mon plan de délimitation ?

    Vous délimitez la partie qui sera cédée (afin qu’elle puisse être identifiée dans l’acte) et les nouvelles situations des deux volumes cadastraux.

  • Je veux diviser le terrain sous un volume cadastral. Dois-je également diviser le volume cadastral ?

    Oui. Voir Qu’est-ce qu’une partie de volume cadastral ? pour plus d’informations.

Normes plan de délimitation « Volume cadastral »

  • Quelles sont les normes auxquelles doit répondre le plan de délimitation ?

    1. Un plan de délimitation pour la création d’un volume cadastral se compose de deux parties (qui sont rassemblées dans un seul document PDF) :

    • Une première partie élaborée sur base d’un mesurage basé sur les sommets des parcelles cadastrales plan, complétée avec la projection du périmètre extérieur des volumes cadastraux.

      • Cette partie permet d’identifier et de localiser les volumes par rapport aux limites parcellaires.
      • Il n’est pas obligatoire de rechercher les sommets des parcelles cadastrales plan concernées si les limites de celles-ci se situent à plus de 50 mètres de la projection du périmètre extérieur des volumes.

        Attention ! Toutes les limites de la parcelle (des parcelles plan concernées) dans un rayon de 50 mètres de la projection du volume doivent être représentées sur le plan de délimitation. Si une partie seulement des limites de la parcelle se trouve dans un rayon de 50 mètres, cette partie au moins doit être représentée.

      Pour plus d’information sur les normes décrites dans l’AM précad voir :

    • Une deuxième partie avec la description des volumes cadastraux en trois dimensions. Vous êtes libre, en tant qu’auteur, de choisir comment représenter les volumes cadastraux en trois dimensions. Votre plan doit cependant permettre :

      1. de comprendre la position des (parties de) volumes dans un espace tridimensionnel et
      2. de reconstituer les parties de volumes sur base de l’information et des coordonnées sur votre plan

      Pour plus d’information sur les normes décrites dans l’AM précad voir :

      Attention ! Un plan de délimitation pour la création d’un volume cadastral doit répondre à toutes les normes décrites dans le chapitre II bis de l’AM précad du 18 novembre 2013.

    2. Le plan doit permettre à l’administration de cadastrer les nouvelles parcelles patrimoniales sur base des prescriptions fixées au titre 2, chapitre 2 de l’AR du 30 juillet 2018 relatif à la constitution et la mise à jour de la documentation cadastrale.

    • Si le volume cadastral s’étend sur plusieurs parcelles cadastrales plan, le volume doit alors être aussi divisé en parties de volumes. Vous créez des parties de volumes en divisant le volume selon les limites des parcelles cadastrales plan (voir aussi Puis-je diviser un volume cadastral en parties de volumes sur base de parcelles réservées ?).
    • Si le volume cadastral s’étend sur le territoire de plusieurs communes, vous devez :
      • Représenter les limites administratives entre les communes sur votre plan de délimitation.
      • Diviser le volume cadastral selon les limites administratives des communes.

        Remarque : si le tracé de la limite administrative de commune dont vous disposez diffère du tracé mis à disposition par l’AGDP (comme source authentique fédérale), vous prenez alors contact avec le service responsable pour les limites administratives préalablement à votre demande d’identification. La procédure est décrite dans la note sur les limites administratives. Dans cette note, vous trouverez toutes les informations relatives à la gestion des limites administratives dans le cadre des demandes d’identifications préalables.

    3. Si un volume cadastral est créé dans une volume cadastral existant (c’est-à-dire, un volume auquel un identifiant volume a été attribué), tant le nouveau volume cadastral, que le restant du volume cadastral existant doivent être délimités.

  • A quelles normes un fichier txt doit-il répondre ?

    Le fichier txt doit répondre aux normes fixées dans le chapitre II bis de l’AM du 18 novembre 2013.

    Normes fichier txt volume cadastral
    Norme Information complémentaire
    1° un en-tête renseignant :
    • l'auteur du plan
    • l'identification du géomètre-expert auprès des Conseils fédéraux des géomètres-experts ou l’identification du géomètre-expert auprès de l'administration
    • la date du plan
    • les parcelles cadastrales patrimoniales concernées
    • le cas échéant, le numéro du lot
    Cette information permet de comparer le fichier txt avec le plan de délimitation en, le cas échéant, le formulaire de demande d’identification préalable.
    2° une ligne composée de 9 signes « = » (égal)
    3° un tableau dont les éléments sont séparés par une tabulation et renseignant en regard de l'identifiant de chaque sommet ses coordonnées en abscisses (x) et en ordonnées (y) Vous mentionnez les coordonnées x en y en Lambert 1972 ou Lambert 2008, de tous les sommets des parcelles plans concernées et des volumes projetés.