Voir Quel type d’identification préalable dois-je choisir ?

Le livre 3 « Les biens » du Code Civil a été modifié en février 2020 et ses modifications sont entrées en vigueur le 1^er septembre 2021.

Ce « nouveau » droit des biens est régi par plusieurs principes, dont celui de l’unité du droit des biens, inscrit à l’article 3.8, §2. Ledit article précise que « Nonobstant toute clause contraire et sauf si la loi en dispose autrement, un droit réel ne peut pas être établi isolément sur une composante inhérente d'un bien, un droit réel sur un bien s'étend de plein droit à ses composantes inhérentes et tout acte de disposition relatif à un bien concerne de plein droit les composantes inhérentes de celui-ci ».

Or, l’article 3.47 du même code précise que « Sont immeubles par leur nature, les fonds de terre et les divers volumes les composant, déterminés en trois dimensions ». 

Il ressort de la lecture conjointe de ces deux articles qu’un volume est donc une composante inhérente du sol, à savoir : « un élément nécessaire de ce bien qui ne peut en être séparé sans porter atteinte à la substance physique ou fonctionnelle de ce bien » (article 3.8, §2). En effet, les volumes font partie de la substance fonctionnelle du fonds.

Par conséquent, un droit réel ne peut pas porter sur un volume, séparé de son fonds, sauf si la loi le prévoit expressément. Il s’agit alors d’une division horizontale du droit de propriété.

En ne considérant plus un bien immeuble par nature (le fonds) comme une conception bidimensionnelle, mais tridimensionnelle, il est possible de concevoir un usage multiple et éventuellement multifonctionnel du fonds sur lequel un ou plusieurs volumes peuvent être créés, voire superposés. Par exemple, un volume de 10 mètres de haut pour l’élaboration d’un complexe commercial (par la personne X), au-dessus de cela un volume de 3 mètres pour le placement de panneaux solaires (par la personne Y) et dans le sous-sol, un volume pour la construction d’un parking sous-terrain (par la personne Z).

Un volume est donc une partie tridimensionnelle, d’un bien immeuble bâti ou non, qui peut être délimitée de différentes manières (au-dessus et/ou en dessous du fonds, incluant ou non la superficie du terrain, limitée ou non en hauteur et/ou profondeur…).  

Un volume cadastral est « une partie du territoire belge, déterminée en trois dimensions, qui se voit attribuer un identifiant de volume par l'administration et dont la représentation géographique au plan parcellaire cadastral est une projection au sol se situant sur une ou plusieurs parcelles cadastrales plan » (art. 2, 13° de l’AR du 30 juillet 2018 relatif à la constitution et la mise à jour de la documentation cadastrale).

Cela signifie qu’un identifiant de volume n’est pas attribué par l’AGDP à chaque volume au sens du code civil et que chaque volume n’est dès lors pas cadastré comme un volume cadastral.

Une partie de volume cadastral est « une partie d'un volume cadastral qui, si ce volume s'étend sur plusieurs parcelles cadastrales plan, est créée par division de ce volume en fonction des limites des parcelles plan » (art. 2, 14° de l’AR du 30 juillet 2018 relatif à la constitution et la mise à jour de la documentation cadastrale).

Dans la documentation cadastrale (bidimensionnelle), le volume cadastral est toujours indissociablement lié avec la parcelle cadastrale plan sur, au-dessus de ou sous laquelle il se situe. Dès lors, si un volume cadastral s’étend sur plusieurs parcelles cadastrales plan, ce volume doit alors être divisé en parties de volume cadastral, une par parcelle cadastrale plan.

Un droit réel ne peut pas porter sur un volume, séparé de son fonds, sauf si la loi le prévoit expressément. Il s’agit alors d’une division horizontale du droit de propriété.

C’est donc sous cet angle qu’il y a lieu d’observer les droits de superficie et d’emphytéose, lesquels sont définis par le Code civil comme suit :

• Le droit de superficie confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d'autrui, aux fins d'y avoir tous ouvrages ou plantations (art. 3.177 C. civ).

  L’exposé des motifs énonce d’ailleurs à ce sujet : « Il démembre temporairement le droit de propriété. Les ouvrages et plantations que le superficiaire acquiert ou réalise ne sont que l’effet de l’exercice du droit réel ; ils ne constituent pas l’objet réel du droit de superficie. » (Exposé des Motifs, p. 329)

  En d’autres termes, l’objet du droit de superficie est le volume en tant que tel, et non les ouvrages et plantations qui seront érigés dans ce volume.

• Le droit d’emphytéose confère le plein usage et la pleine jouissance d’un immeuble – par nature ou par incorporation – qui appartient à autrui (art. 3.167 C. civ.).

  L’exposé des motifs énonce également : « Le droit d’emphytéose peut, par exemple, avoir pour objet l’usage et la jouissance d’un volume, bâti ou non, mais n’emporte pas en soi, au contraire du droit de superficie, dans son essence même, la propriété de ce volume qui demeure à son propriétaire initial. L’essence du droit d’emphytéose est le large usage et la large jouissance du bien d’autrui. La propriété de certains ouvrages ou plantations en application du concept de superficie-conséquence, ne porte précisément que sur ces ouvrages ou plantations et n’est qu’une conséquence, qu’un accessoire. » (Exposé des Motifs, p. 329)

  En d’autres termes, la propriété du volume reste dans le chef du propriétaire du fonds. En revanche, les ouvrages et plantations qui seront érigés dans ce volume deviennent la propriété de l’emphytéote.

Le nouveau droit des biens contient donc une approche tridimensionnelle des immeubles par nature et introduit le concept de propriété en volumes uniquement par le recours au droit de superficie, en vue d'une utilisation multiple, et éventuellement multifonctionnelle du fonds, dans lequel un ou plusieurs volumes peuvent être créés en hauteur et/ou en profondeur, superposés le cas échéant.

En conséquence, le volume cadastral est exclusivement lié à l’existence d’un droit de superficie, axé sur la propriété, et non à l’existence d’un droit réel axé sur la jouissance et l’usage tel que le droit d’emphytéose.

Le superficiaire – titulaire du droit de propriété sur le volume – peut cependant librement décider de concéder un droit d’emphytéose sur sa propriété volumique. Dans ce cas, lors de la concession du droit d’emphytéose, le volume existe déjà et, a fortiori, est donc déjà cadastré dans la documentation patrimoniale.

Il est important de noter que cette position a été adoptée dès l’introduction de la propriété tridimensionnelle dans l’ordre juridique belge et ne s’en est pas écartée depuis lors.

Au moment de la demande d’identification préalable, des identifiants réservés de type « volume cadastral » peuvent être délivrés pour des droits d’emphytéose car, à ce stade, la finalité de la demande est souvent inconnue. Étant donné que la finalité n’est pas une mention requise par la loi, la demande est acceptée telle qu’elle est présentée (sous réserve de la conformité de la demande aux conditions légales).

Si, lors du traitement de l’acte authentique, il apparait toutefois que le volume cadastral n’a pas fait l’objet d’un droit de superficie, il ne sera pas cadastré comme tel. Seul l’identifiant parcellaire sera cadastré, l’identifiant de volume qui y était lié ne sera, lui, pas utilisé et ne pourra plus l’être.

Un volume cadastral peut avoir n’importe quelle géométrie. Il est cependant préférable de garder la géométrie la plus simple possible. La géométrie ne doit pas nécessairement correspondre aux contours du bâtiment qui sera construit dans le volume. Il est préférable de concevoir le volume comme une « boîte » dans laquelle sera érigé le bâtiment.

Exemple en 2D - Vue de Face

Non, un volume cadastral est toujours un ensemble contigu.

Vous définissez un seul volume cadastral pour l’entièreté de la zone affectée par le droit de superficie. Ce volume cadastral doit ensuite être divisé en parties de volume, une par parcelle cadastrale plan.

Oui. Vous pouvez diviser un volume cadastral en parties de volumes sur base des parcelles plan existantes ou sur base des parcelles réservées (ou à réserver). Tenez compte du fait que si vous délimitez les nouveaux lots (ex. lotissement) sur votre plan de type volume cadastral, votre plan doit répondre aussi bien aux normes pour un plan de délimitation du type « volume cadastral » qu’aux normes pour un plan de délimitation du type « division parcelle plan » .

Attention ! Si la parcelle source d’un volume (ou partie de volume) est une parcelle réservée, la cadastration du volume aura automatiquement pour conséquence, la cadastration des parcelles réservées.

Scénario optimal : pour assurer la gestion efficace du traitement des identifications préalables et des actes, les actes seront, de préférence, passés dans un ordre logique càd une séquence respectant les dépendances entre les biens. Exemple avec la séquence suivante : la modification des parcelles plan (ex. lotissement), la création (des parties) de volumes et l’établissement du droit de superficie et seulement ensuite, les actes de base éventuels dans le volume.

Cette séquence doit également être respectée lors de l’identification préalable afin de respecter les liens entre les parcelles sources et les identifications préalables transmises.

L’objectif est d’exclure le bâtiment de l’espace affecté par droit de superficie. Pour ce faire, il est préconisé de procéder de la manière suivante :

• Définir en 3 dimensions (X, Y, H_DNG) l’espace occupé par le bâtiment. Il est conseillé de simplifier cette géométrie et de prévoir un espace « supplémentaire » entre les façades / toits / sols et le début de l’espace qui sera affecté par le droit de superficie.
• Définir en coordonnées (X,Y) l’ensemble des sommets de la parcelle concernée. Attention dans cette situation, tous les sommets de la parcelle doivent être repris sans limitation de la distance de 50 mètres.
• Définir un volume semi-limité qui s’étend depuis l’espace occupé par le bâtiment vers les limites de la parcelle et sur toute la hauteur / profondeur utile.

Vous définissez un seul volume cadastral pour l’espace occupé par le parking sous-terrain. Ce volume est divisé en parties de volume en fonction des limites des différents lots (en surface). Vous créez donc une partie de volume par lot « privatif » ou partie rétrocédée au domaine public. Chaque propriétaire peut ainsi concéder un droit de superficie sur la partie de volume sous son lot.

Vous délimitez les deux nouveaux volumes cadastraux.

Oui. Le plan de délimitation doit reprendre les volumes cédés ainsi que les volumes « restants » suite à la décomposition.

Vous délimitez la partie qui sera cédée (afin qu’elle puisse être identifiée dans l’acte) et les nouvelles situations des deux volumes cadastraux.

1. Un plan de délimitation pour la création d’un volume cadastral se compose de deux parties (qui sont rassemblées dans un seul document PDF) :

• Une première partie élaborée sur base d’un mesurage basé sur les sommets des parcelles cadastrales plan, complétée avec la projection du périmètre extérieur des volumes cadastraux.

  • Cette partie permet d’identifier et de localiser les volumes par rapport aux limites parcellaires.
  • Il n’est pas obligatoire de rechercher les sommets des parcelles cadastrales plan concernées si les limites de celles-ci se situent à plus de 50 mètres de la projection du périmètre extérieur des volumes.

    Attention ! Toutes les limites de la parcelle (des parcelles plan concernées) dans un rayon de 50 mètres de la projection du volume doivent être représentées sur le plan de délimitation. Si une partie seulement des limites de la parcelle se trouve dans un rayon de 50 mètres, cette partie au moins doit être représentée.

  Pour plus d’information sur les normes décrites dans l’AM précad voir :

  •  Normes volume partie 1 (PDF, 529.41 Ko)
  •  Exemple de plan volume partie 1 (PDF, 787.38 Ko)

• Une deuxième partie avec la description des volumes cadastraux en trois dimensions. Vous êtes libre, en tant qu’auteur, de choisir comment représenter les volumes cadastraux en trois dimensions. Votre plan doit cependant permettre :

  1. de comprendre la position des (parties de) volumes dans un espace tridimensionnel et
  2. de reconstituer les parties de volumes sur base de l’information et des coordonnées sur votre plan

  Pour plus d’information sur les normes décrites dans l’AM précad voir :

  •  Normes volume partie 2 (PDF, 240.6 Ko)
  •  Exemple de plan volume partie 2 (PDF, 1.05 Mo)

  Attention ! Un plan de délimitation pour la création d’un volume cadastral doit répondre à toutes les normes décrites dans le chapitre II bis de l’AM précad du 18 novembre 2013.

2. Le plan doit permettre à l’administration de cadastrer les nouvelles parcelles patrimoniales sur base des prescriptions fixées au titre 2, chapitre 2 de l’AR du 30 juillet 2018 relatif à la constitution et la mise à jour de la documentation cadastrale.

• Si le volume cadastral s’étend sur plusieurs parcelles cadastrales plan, le volume doit alors être aussi divisé en parties de volumes. Vous créez des parties de volumes en divisant le volume selon les limites des parcelles cadastrales plan (voir aussi Puis-je diviser un volume cadastral en parties de volumes sur base de parcelles réservées ?).
• Si le volume cadastral s’étend sur le territoire de plusieurs communes, vous devez :
  • Représenter les limites administratives entre les communes sur votre plan de délimitation.
  • Diviser le volume cadastral selon les limites administratives des communes.

    Remarque : si le tracé de la limite administrative de commune dont vous disposez diffère du tracé mis à disposition par l’AGDP (comme source authentique fédérale), vous prenez alors contact avec le service responsable pour les limites administratives préalablement à votre demande d’identification. La procédure est décrite dans la note sur les limites administratives. Dans cette note, vous trouverez toutes les informations relatives à la gestion des limites administratives dans le cadre des demandes d’identifications préalables.

3. Si un volume cadastral est créé dans une volume cadastral existant (c’est-à-dire, un volume auquel un identifiant volume a été attribué), tant le nouveau volume cadastral, que le restant du volume cadastral existant doivent être délimités.