Droits d’enregistrement Région de Bruxelles-Capitale
À combien s’élèvent les droits d’enregistrement que je dois payer quand j’achète une maison ou un terrain en Région de Bruxelles-Capitale ?
Lorsque vous achetez une maison ou un terrain, vous payez un droit d’enregistrement de 12,5 % pour les biens immobiliers situés en Région de Bruxelles-Capitale.
Le droit d’enregistrement est calculé sur base de la valeur conventionnelle (prix et charges stipulés). La base de calcul ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale du bien immobilier.
Lorsque vous estimez que le prix convenu est inférieur au minimum que constitue la valeur vénale, vous pouvez également indiquer dans la convention la valeur vénale estimative. Le droit d’enregistrement est liquidé sur cette valeur vénale. De cette façon, vous pouvez éviter la réclamation d’une amende.
Attention, vous payez d’office la TVA à l’achat couplé par une même personne d’un terrain à bâtir avec maison ou appartement, aussi bien sur le terrain à bâtir que sur l’habitation. Voir également la FAQ « Acheter avec TVA ».
Qu’entend-on par charges ?
Lorsque vous achetez une maison ou un terrain, vous ne payez pas seulement un droit d’enregistrement sur base du prix convenu. Les charges additionnelles liées à la vente font, elles aussi, partie de la base de calcul.
Sont, par exemple, des charges :
- les frais engagés par le vendeur afin d’effectuer la vente lorsque ces frais sont à charge de l’acquéreur (publicité, intermédiaires, frais de mesurage…)
- l’obligation, pour l’acheteur, de payer certains impôts relatifs au bien immobilier pour une période qui précède l’entrée en jouissance du bien par l’acheteur
Qu’entend-on par valeur vénale ?
La valeur vénale sert de base minimale de calcul du droit d’enregistrement. Si le prix convenu, augmenté des charges, est inférieur à la valeur vénale, vous serez taxé sur base de cette valeur vénale.
Par valeur vénale, il faut entendre le prix de vente que l’on pourrait obtenir dans des conditions normales de publicité, avec un concours suffisant d’amateurs et en tenant compte des facteurs objectifs pouvant influencer la valeur du bien.
L’Administration va rechercher quels sont les biens qui peuvent le mieux être retenus comme point de comparaison en tenant compte, notamment, de :
- la nature du bien à évaluer
- sa situation juridique
- sa situation géographique
- etc.
La situation du marché immobilier local joue également un rôle essentiel.
Que se passe-t-il quand l’Administration et moi ne sommes pas d’accord sur l’estimation du bien immobilier que j’ai acheté ?
Si la valeur vénale excède le prix de vente convenu lors de la vente, vous devez, en tant qu’acquéreur, déclarer aussi bien ce prix convenu que la valeur vénale du bien dans l’acte.
Si l’Administration est d’avis que le prix mentionné (ou la valeur déclarée) est inférieur à la valeur vénale, elle vous met au courant de son évaluation.
Vous désirez des précisions ou vous n’êtes pas d’accord avec l’évaluation ?
Vous pouvez nous le faire savoir. Si nous ne trouvons pas d'accord, nous pouvons requérir l’expertise des biens. La désignation d’un ou trois experts se fait en concertation (ou par le juge de paix si nous ne trouvons pas d’accord).
L’expertise de contrôle vous donne tort ?
Vous payerez le droit supplémentaire et un intérêt de retard de 7 %. Si l’insuffisance d’estimation (différence entre la valeur vénale et le prix mentionné ou la valeur déclarée) est égale ou supérieure à 1/8e du prix mentionné ou de la valeur déclarée, vous devez payer une amende ainsi que les frais de procédure.
Si vous contestez encore la valeur fixée par l’expertise de contrôle à ce stade, seule une action en justice est encore possible.
Que faire si le prix ne correspond pas au prix effectivement payé ?
Lorsqu’une partie du prix est payée « sous la table », tant l’acheteur que le vendeur encourent, en principe, une amende égale au droit éludé. De plus, ces faits sont passibles de sanctions pénales.
À qui incombe l’obligation d’enregistrement et qui doit payer les droits d’enregistrement ?
Un acte d’achat doit être présenté à l’enregistrement dans les délais prescrits. Nous ne pourrons enregistrer l’acte qu’après le paiement des droits d’enregistrement.
Acte d’achat par le notaire
Quand l’acte d’achat est dressé par le notaire, l’obligation d’enregistrement et de versement des droits lui incombe.
Le notaire demandera à l’acheteur et/ou au vendeur de lui avancer le montant des droits d’enregistrement dus. Dans la pratique, sauf convention contraire, c’est souvent l‘acheteur qui paie les droits d’enregistrement.
Les actes des notaires sont enregistrés au bureau Sécurité juridique de leur résidence.
Achat par un acte sous signature privée
Lorsque vous concluez l’achat par un acte sous signature privée (compromis), l’obligation d’enregistrement et de paiement des droits incombent à l’acheteur et au vendeur.
Vous disposez de 4 mois pour présenter l’acte au bureau Sécurité juridique dans le ressort duquel le bien immobilier acquis est situé.
Il est important de respecter ce délai. Si vous ne le faites pas, vous devrez payer une amende. Cette amende est due indivisiblement par les parties. Cela veut dire que nous pouvons réclamer tant à l’acheteur qu’au vendeur le paiement de la somme totale.
Toutefois, lorsque le compromis (l’acte d’achat sous signature privée) est suivi d’un acte authentique, vous ne devez pas le faire enregistrer à condition que l’acte authentique (souvent un acte du notaire) soit établi dans les 4 mois qui suivent la date du compromis. Si l’acte est passé par un notaire, celui-ci dispose encore de 15 jours pour le faire enregistrer.
Puis-je bénéficier d’un avantage fiscal quand j’achète une habitation en Région de Bruxelles-Capitale ?
Vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement pour l’achat de la totalité en pleine propriété d’une habitation destiné à la résidence principale (= une diminution de la base imposable du droit d’enregistrement).
L’abattement s’élève à 175.000 euros (200.000 euros à partir du 1er avril 2023). Cela signifie un avantage fiscal maximum de 21.875 euros (25.000 euros à partir du 1er avril 2023).
L’abattement s’applique aux habitations jusqu’à un maximum de 500.000 euros (600.000 euros à partir du 1er avril 2023).
L’abattement vaut également en cas d’achat d’une habitation sur plan ou en construction.
Conditions de l’abattement
L’abattement pour l’achat d’une habitation a les conditions suivantes :
- Vous devez être une personne physique. Les sociétés, associations ou autres personnes morales ne peuvent donc pas bénéficier de l’exemption.
- L’habitation doit être située en Région de Bruxelles-capitale.
- Vous devez établir votre résidence principale dans l’habitation (c.-à-d. être inscrit dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers) :
- dans les 2 ans (trois ans à partir du 1er avril 2023) s’il s’agit d’une habitation existante ;
- dans les 3 ans s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement en construction ou vendu sur plan.
- Vous devez maintenir votre résidence principale dans l’habitation pendant une période ininterrompue d’au moins 5 ans depuis le moment de l’établissement de votre résidence principale dans l’habitation.
- Vous devez acheter l’habitation pour sa totalité en pleine propriété (cela peut être par plusieurs personnes ensemble). Sont donc exclus les achats d’une partie, de l’usufruit ou de la nue-propriété.
- Vous ne pouvez pas posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immobilier destiné en tout ou en partie à l’habitation. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, chaque personne doit remplir cette condition.
Il existe une exception à cette condition. Si vous ne remplissez pas cette condition au moment de l’achat, vous pouvez demander l’abattement par la suite via une restitution. Pour ce faire, vous devez aliéner ces autres biens immobiliers dans un délai de deux ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de la seconde habitation. - Il doit s’agir d’un achat pur. L’échange est, par exemple, exclu.
- Le montant sur lequel sont prélevés les droits d’enregistrement ne peut excéder 500.000 euros (600.000 euros à partir du 1er avril 2023).
Puis-je bénéficier d’un avantage fiscal quand j’achète un terrain à bâtir en Région de Bruxelles-Capitale ?
Vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement pour l’acquisition d’un terrain à bâtir (= une diminution de la base imposable du droit d’enregistrement).
Cet abattement s’élève à 87.500 euros (100.000 euros à partir du 1er avril 2023). Cela signifie un avantage fiscal maximum de 10.937,50 euros (12.500 euros à partir du 1er avril 2023).
L’abattement s’applique aux terrains à bâtir jusqu’à un maximum de 250.000 euros (300.000 euros à partir du 1er avril 2023).
Conditions de l’abattement
L’abattement pour l’achat d’un terrain à bâtir a les mêmes conditions que l’abattement pour une habitation, avec les différences suivantes :
- Le délai dans lequel vous devez établir votre résidence principale à l’adresse du terrain à bâtir est de trois ans.
- Le montant sur lequel sont prélevés les droits d’enregistrement ne peut excéder 250.000 euros (300.000 euros à partir du 1er avril 2023).
Puis-je bénéficier d’un avantage fiscal quand je rénove énergétiquement une habitation lors de l’achat en Région de Bruxelles-Capitale ?
À partir du 1er avril 2023, vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement complémentaire pour une rénovation énergétique. L’abattement est uniquement possible si l’abattement principal pour l’achat d’une habitation est appliqué. Il s’agit d’une incitation fiscale supplémentaire pour améliorer la performance énergétique de l’habitation.
L’abattement s’élève à 25.000 euros par saut de classe énergétique (PEB), à condition que vous amélioriez la classe énergétique de l’habitation d’au moins deux classes dans un délai de 5 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’achat ou à partir de la date limite pour la présentation à l'enregistrement.
Si, après le délai de cinq ans, l’amélioration de la classe PEB est inférieure à votre engagement, la différence sera récupérée entre :
- le montant de l’abattement accordé lors de l’enregistrement de l’acte, et
- le montant qui aurait dû être attribué en fonction de l’amélioration réelle de la classe PEB
Ce montant est au maximum de 6.250 euros, si l’augmentation de deux classes n’a pas été réalisée et/ou au maximum de 3.125 euros pour chaque augmentation supplémentaire de la classe PEB reprise dans l’engagement qui n’a pas été atteinte.
De plus, sauf en cas de force majeure, une amende égale à 1/10e de ces frais supplémentaires (soit 625 euros soit 312,5 euros) sera réclamée.
Conditions de l’abattement
L’abattement pour rénovation énergétique est un abattement complémentaire pour l’achat d’une habitation. Cela signifie que cet abattement complémentaire ne trouvera à s’appliquer qu’à la condition que l’abattement principal s’applique. Vous devez donc respecter les conditions de l’abattement principal pour bénéficier de l’abattement complémentaire avec une différence et une condition supplémentaire :
- Une amélioration de la classe PEB peut demander du temps (obtention d’un permis d’urbanisme, réalisation des devis, exécution des travaux). Le délai dans lequel vous devez vous domicilier dans l’habitation est donc allongé de trois ans à cinq ans.
- De plus, il y a une condition supplémentaire : vous devez améliorer la classe énergétique de l’habitation d’au moins deux classes dans un délai de cinq ans, à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition ou de la date limite de présentation à l’enregistrement.
Des mentions spécifiques sont-elles requises dans l’acte pour bénéficier de l’avantage fiscal ?
Il y a quelques conditions de forme pour pouvoir demander l’abattement. Votre conseiller peut vous guider (par exemple votre notaire).
Vous devez mentionner dans l’acte (ou dans un écrit signé joint à ce document) :
- que vous n’êtes pas déjà propriétaire d’une habitation entraînant l’exclusion du bénéfice de l’abattement ;
- l’engagement d’établir votre résidence principale dans le bien immobilier acheté :
- dans les deux ans (trois ans à partir du 1er avril 2023) s’il s’agit d’une habitation existante ;
- dans les trois ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir, ou d’une maison ou d’un appartement acheté sur plan ou en construction ;
- dans les cinq ans s’il s’agit également de l’abattement complémentaire pour rénovation énergétique.
- l’engagement de maintenir votre résidence principale dans le bien immobilier acquis pendant une durée ininterrompue de 5 ans à compter de la date d’établissement dans le bien immobilier acquis.
Pour l’abattement complémentaire de rénovation énergétique, s’applique également ce qui suit :
- Vous devez indiquer les données relatives à la performance énergétique du bien immobilier acheté selon le certificat PEB le plus récent et valide à la date de la convention d’acquisition (le numéro du certificat PEB, la date d’émission et la classe énergétique reprise au certificat). Vous devez également ajouter le certificat PEB à l’acte.
- Vous devez vous engager à effectuer l’amélioration des classes énergétiques, en mentionnant l'amélioration prévue (minimum deux classes).
Qui puis-je contacter en cas de questions ?
Des questions sur l’acquisition d’une habitation ou d’un terrain à bâtir
En cas de questions sur l’acquisition d’une habitation dans la Région de Bruxelles-Capitale vous pouvez contacter Bruxelles Fiscalité.
Des questions sur le prélèvement des droits d’enregistrement
En cas de questions sur le prélèvement des droits d’enregistrement dans la Région de Bruxelles-Capitale, vous pouvez contacter le SPF Finances.