Droits d’enregistrement en Région wallonne
À combien s’élèvent les droits d’enregistrement que je dois payer quand j’achète une maison ou un terrain en Région wallonne ?
Lorsque vous achetez une maison ou un terrain, vous payez un droit d’enregistrement de 12,5 % pour les biens immobiliers situés en Région wallonne.
Le droit d’enregistrement est calculé sur base de la valeur conventionnelle (prix et charges stipulés). La base de calcul ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale du bien immobilier.
Lorsque vous estimez que le prix convenu est inférieur au minimum que constitue la valeur vénale, vous pouvez également indiquer dans la convention la valeur vénale estimative. Le droit d’enregistrement est liquidé sur cette valeur vénale. De cette façon, vous pouvez éviter la réclamation d’une amende.
Attention, vous payez d’office la TVA à l’achat couplé par une même personne d’un terrain à bâtir avec maison ou appartement, aussi bien sur le terrain à bâtir que sur l’habitation. Voir également la FAQ « Acheter avec TVA ».
Qu’entend-on par charges ?
Lorsque vous achetez une maison ou un terrain, vous ne payez pas seulement un droit d’enregistrement sur base du prix convenu. Les charges additionnelles liées à la vente font, elles aussi, partie de la base de calcul.
Sont, par exemple, des charges :
- les frais engagés par le vendeur afin d’effectuer la vente lorsque ces frais sont mis à charge de l’acquéreur (publicité, intermédiaires, frais de mesurage…) ;
- l’obligation, pour l’acheteur, de payer certains impôts relatifs au bien immobilier pour une période qui précède l’entrée en jouissance du bien par l’acheteur.
En Région wallonne, les études relatives aux frais d’investigation sur les terrains pollués ou potentiellement pollués, ainsi que les actes et travaux d’assainissement ne sont pas compris dans les charges. Vous pouvez déduire ces charges d’assainissement des terrains (potentiellement) pollués de la valeur conventionnelle (prix et charges).
Qu’entend-on par valeur vénale ?
La valeur vénale sert de base minimale de calcul du droit d’enregistrement. Si le prix convenu, augmenté des charges, est inférieur à la valeur vénale, vous serez taxé sur base de cette valeur vénale.
Par valeur vénale, il faut entendre le prix de vente que l’on pourrait obtenir dans des conditions normales de publicité, avec un concours suffisant d’amateurs et en tenant compte des facteurs objectifs pouvant influencer la valeur du bien. Sont, par exemple, des facteurs objectifs pouvant influencer la valeur du bien :
- la proximité d’une usine polluante ou d’une école ;
- les dimensions de la parcelle.
Pour déterminer la valeur vénale, l’Administration va rechercher quels sont les biens qui peuvent le mieux être retenus comme point de comparaison en tenant compte, notamment, de :
- la nature du bien à évaluer
- sa situation juridique
- sa situation géographique
- etc.
La situation du marché immobilier local joue également un rôle essentiel.
Que se passe-t-il quand l’Administration et moi ne sommes pas d’accord sur l’estimation du bien immeuble que j’ai acheté ?
Si la valeur vénale excède le prix de vente convenu lors de la vente, vous devez, en tant qu’acquéreur, déclarer aussi bien ce prix convenu que la valeur vénale du bien dans l’acte.
Si l’Administration est d’avis que le prix mentionné (ou la valeur déclarée) est inférieur à la valeur vénale, elle vous met au courant de son évaluation.
Vous désirez des précisions ou vous n’êtes pas d’accord avec l’évaluation ?
À ce moment, vous pouvez nous le faire savoir. Si nous ne trouvons pas d'accord, nous pouvons requérir l’expertise des biens dans un délai de deux ans à compter du jour de l’enregistrement de l’acte. La désignation d’un ou de trois experts se fait en concertation (ou par le juge de paix si nous ne trouvons pas d’accord).
L’expertise de contrôle vous donne tort ?
Vous payerez le droit supplémentaire et un intérêt de retard de 7 %. Si l’insuffisance d’estimation (différence entre la valeur vénale et le prix mentionné ou la valeur déclarée) est égale ou supérieure à 1/8e du prix mentionné ou de la valeur déclarée, vous devez aussi payer une amende ainsi que les frais de procédure.
Si vous contestez encore la valeur fixée par l’expertise de contrôle à ce stade, seule une action en justice est encore possible.
Que faire si le prix ne correspond pas au prix effectivement payé ?
Lorsqu’une partie du prix est payée « sous la table », tant l’acheteur que le vendeur encourent, en principe, une amende égale au droit éludé. De plus, ces faits sont passibles de sanctions pénales.
À qui incombe l’obligation d’enregistrement et qui doit payer les droits d’enregistrement ?
Un acte d’achat doit être présenté à l’enregistrement dans les délais prescrits. Nous ne pourrons enregistrer l’acte qu’après le paiement des droits d’enregistrement.
Acte d’achat par le notaire
Quand l’acte d’achat est dressé par le notaire, l’obligation d’enregistrement et de versement des droits lui incombe.
Le notaire demandera à l’acheteur et/ou au vendeur de lui avancer le montant des droits d’enregistrement dus. Dans la pratique, sauf convention contraire, c’est souvent l‘acheteur qui paie les droits d’enregistrement.
Les actes des notaires sont enregistrés au bureau Sécurité juridique de leur résidence.
Achat par un acte sous signature privée
Lorsque vous concluez l’achat par un acte sous signature privée (compromis), l’obligation d’enregistrement et de paiement des droits incombent à l’acheteur et au vendeur.
Vous disposez de 4 mois pour présenter l’acte au bureau Sécurité juridique dans le ressort duquel le bien immobilier acquis est situé.
Il est important de respecter ce délai. Si vous ne le faites pas, vous devrez payer une amende. Cette amende est due indivisiblement par les parties. Cela veut dire que nous pouvons réclamer tant à l’acheteur qu’au vendeur le paiement de la somme totale.
Toutefois, lorsque le compromis (l’acte d’achat sous signature privée) est suivi d’un acte authentique, vous ne devez pas le faire enregistrer à condition que l’acte authentique (souvent un acte du notaire) soit établi dans les 4 mois qui suivent la date du compromis. Si l’acte est passé par un notaire, celui-ci dispose encore de 15 jours pour le faire enregistrer.
Dois-je payer moins de droits d’enregistrement quand j’achète une habitation sociale ?
Lorsque vous achetez en Région wallonne une habitation sociale (maison ou appartement) auprès d’une personne morale de droit public, le droit d’enregistrement est réduit à 0 %. En pratique cela signifie que vous payez le droit fixe de 50 euros.
Conditions
- Vous devez être une personne physique bénéficiant de la prime à l'acquisition telle que visée par le Code wallon du Logement.
Attention, le retrait éventuel de la prime entraîne pour vous l’obligation de payer la différence entre le droit fixe payé et le droit ordinaire de 12,50 %. - Il doit s’agir de l’achat d’une habitation sociale (maison ou appartement) auprès d’un organisme de droit public (société de logement social, intercommunale, commune, CPAS…).
- Vous devez être une personne physique bénéficiant de la prime à l'acquisition telle que visée par le Code wallon du Logement.
Dois-je payer moins de droits d’enregistrement quand j’achète une habitation modeste ?
Quand vous achetez une habitation modeste, vous pouvez sous certaines conditions bénéficier d’un droit d’enregistrement réduit de 6 % sur une partie de la base imposable lors de l’acquisition d’un bien immobilier d’habitation en Région wallonne.
Si l’acquisition donne lieu à l’octroi d’un crédit auprès de certains organismes de crédit à finalité sociale, le même droit d’enregistrement est réduit à 5 % et l’enregistrement de l’acte de prêt hypothécaire, sous forme d’Eco-Prêts, est exempté du droit de 1 %.
Quelles conditions et formalités doivent être remplies pour pouvoir bénéficier du droit d’enregistrement réduit pour habitation modeste en Région wallonne (5 % ou 6 %) ?
Le droit d’enregistrement réduit est plafonné à un certain montant qui varie suivant les communes. Ce montant est indexé chaque année. Le droit d’enregistrement ordinaire reste applicable (en principe 12,5 %) sur la partie de la base imposable qui excède le montant plafonné.
Pour les ventes de biens immobiliers d’habitation, le montant plafonné varie selon que le bien immobilier concerné est situé dans une zone de pression immobilière ou en dehors de cette zone :
Montants indexés au 1er janvier 2021 Montants indexés applicables à partir du 1er janvier 2022 Bien immobilier acquis situé en zone de pression immobilière 175.039,47 euros 177.884,34 euros Bien immobilier acquis situé en dehors de cette zone 164.099,49 euros 166.766,56 euros Bien immobilier construit situé en zone de pression immobilière 241.439,84 euros 245.363,90 euros Bien immobilier construit situé en dehors de cette zone 230.575,06 euros 234.322,54 euros Voici les communes figurant en zone de pression immobilière, pour la période du 01.01.2022 au 31.12.2022 (mise à jour au 1er janv. 2022) : Arlon, Attert, Aubel, Beauvechain, Braine-l'Alleud, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Genappe, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Messancy, Mont-Saint-Guibert, Neupré, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez, Rixensart, Silly, Verlaine, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo, Wavre.
Pour le solde du prix d’achat au-delà de ces montants, vous payerez un droit d’enregistrement de 12,5 %.
Conditions
- Il doit s’agir de l’achat de la pleine propriété ou de la nue-propriété d'une habitation.
- Le revenu cadastral du bien acheté ne doit pas dépasser un certain montant, en fonction du nombre d’enfants que l’acheteur ou son conjoint ou cohabitant légal a à charge :
Enfants à charge Maximum revenu cadastral 0 à 2 745,00 euros 3 ou 4 845,00 euros 5 ou 6 945,00 euros 7 et plus 1.045,00 euros - Le revenu cadastral total du bien acquis et des biens que l’acheteur ou son conjoint ou cohabitant légal possède déjà, en pleine ou en nue-propriété, ne peut dépasser le maximum énoncé au tableau ci-dessus.
- Le droit d’enregistrement réduit est exclu lorsque l’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal sont propriétaire(s) d’une part indivise, même minime, dans un autre bien immobilier destiné à l’habitation.
- Pour le calcul du revenu cadastral total, il n’est pas tenu compte des biens immobiliers possédés uniquement en nue-propriété et qui ont été recueillis par l’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal dans la succession de leurs ascendants respectifs.
- Dans certains cas, il n’est pas tenu compte des biens immobiliers qui ne peuvent être occupés en vertu d’entraves légales ou contractuelles. Il doit s’agir d’une entrave objective due au bâtiment lui-même (par exemple : arrêté d’insalubrité pris par le bourgmestre).
- De même, il n’est pas tenu compte des biens immobiliers revendus dans l’année de l’acte d'acquisition pour autant que l’intention de revente y soit reprise, soit dans l’année de la première occupation s’il s’agit d’un bien immobilier construit sur un terrain susceptible de bénéficier du droit d’enregistrement réduit.
- L’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal doit obtenir son inscription dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers à l’adresse du bien immobilier acquis. Cette inscription doit avoir lieu dans un délai de trois ans à compter de la date de l’acte authentique d’acquisition et être maintenue au moins 3 ans sans interruption.
Formalités
Il y a quelques conditions de forme pour pouvoir demander le droit d’enregistrement réduit. Votre conseiller peut vous guider (par exemple votre notaire).
Dans l’acte ou une déclaration certifiée et signée au bas de l’acte, vous devez :
- reprendre les mentions légales ;
- énoncer que vous remplissez les conditions pour bénéficier du droit d’enregistrement réduit (max. revenu cadastral et biens possédés) ;
- énoncer que vous vous engagez à respecter les obligations imposées pour conserver le bénéfice de ce droit d’enregistrement réduit.
Dois-je payer moins de droits d’enregistrement si j’achète un terrain qui servira à la construction d’une habitation modeste ?
Si vous achetez un terrain qui servira à la construction d’une habitation modeste, vous pouvez sous certaines conditions bénéficier d’un droit d’enregistrement réduit de 5 % ou 6 % pour les terrains à bâtir situés en Région wallonne.
Les conditions et formalités à remplir sont les mêmes que celles prévues pour l’achat d’une habitation modeste.
Attention, le droit d’enregistrement réduit n’est pas appliqué directement. L’acte d’achat du terrain à bâtir est enregistré au droit d’enregistrement ordinaire (12,50 %). Ce que vous avez payé au-delà du droit d’enregistrement réduit vous est restitué lorsque par la suite :
- le revenu cadastral de l’habitation construite ne dépasse pas un maximum déterminé (en principe 745 euros) ;
- les autres conditions en matière de possession de biens immobiliers sont remplies.
Pour la restitution vous devez présenter un extrait cadastral. Vous pouvez le demander dès que le revenu cadastral de l’habitation a été fixé.
Puis-je bénéficier d’un avantage fiscal quand j’achète une maison ou un terrain à bâtir en Région wallonne ?
En Région wallonne, vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement pour l’achat de la totalité en pleine propriété d’un bien immobilier d’habitation destiné à la résidence principale (= diminution de la base imposable du droit d’enregistrement).
L’abattement va jusqu’à 40.000 euros (= vous ne payez pas de droit d’enregistrement sur une tranche allant jusqu’à 40.000 euros de votre achat). L’avantage fiscal maximum est donc de 5.000 euros pour un bien immobilier soumis au droit d’enregistrement normal de 12,5 %.
Cet abattement vaut également en cas d’achat :
- d’une habitation sur plan ou en construction ;
- d’un terrain à bâtir.
Le montant de l’abattement dépend de la valeur d’acquisition du bien immobilier.
Habitation
Base imposable Abattement < 350.000 euros 40.000 euros Entre 350.000 et 500.000 euros 40.000 euros – (20.000 x (base imposable – 350.000) / (500.000 – 350.000)) > 500.000 euros 20.000 euros Habitation sur plan ou en construction ou terrain à bâtir
Base imposable Abattement < 175.000 euros 40.000 euros Entre 175.000 et 250.000 euros 40.000 euros – (20.000 x (base imposable – 175.000) / (250.000 – 175.000)) > 250.000 euros 20.000 euros Attention, en cas de bénéfice du droit d’enregistrement réduit de 5 % (crédit hypothécaire social) ou de 6 % (en cas d’habitation modeste), l’avantage fiscal pourra être moins élevé que le montant calculé ci-dessus, montant variant entre 2.500 et 5.000 euros en fonction de la base imposable (= prix d’achat), dans certains cas.
Conditions de l’abattement
- Vous devez être une personne physique. Les sociétés, associations ou autres personnes morales ne peuvent donc pas bénéficier de l’abattement.
- Le bien immobilier doit être situé en Région wallonne.
- Il doit s’agir d’un bien affecté ou destiné à l’habitation (c.-à-d. une habitation ou un appartement, y compris les habitations que vous achetez sur plan ou en cours de construction et les terrains à bâtir).
- Vous devez établir votre résidence principale dans le bien immobilier (c.-à-d. être inscrit dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers) :
- dans les 3 ans s’il s’agit d’une habitation existante ;
- dans les 5 ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir, d’une maison ou d’un appartement en construction ou vendu sur plan.
- Vous devez maintenir votre résidence principale dans le bien immobilier pendant une période ininterrompue d’au moins 3 ans à compter de la date de l’établissement de votre résidence principale dans ce bien.
- Vous devez acheter le bien immobilier pour sa totalité en pleine propriété (cela peut être par plusieurs personnes ensemble). Sont donc exclus les achats d’une partie, de l’usufruit ou de la nue-propriété.
- Vous ne pouvez pas posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immobilier destiné en tout ou en partie à l’habitation. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, chaque personne doit remplir cette condition.
Formalités
Il y a quelques conditions de forme pour pouvoir demander l’abattement. Votre conseiller peut vous guider (par exemple votre notaire).
Vous devez demander l’application de l’abattement dans l’acte (ou dans un écrit signé joint à l’acte) et mentionner :
- que vous n’êtes pas déjà propriétaire d’une habitation entraînant l’exclusion du bénéfice de l’abattement ;
- l’engagement d’établir votre résidence principale dans le bien immobilier acheté :
- dans les 3 ans s’il s’agit d’une habitation existante ;
- dans les 5 ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir, d’une maison ou d’un appartement en construction ou vendu sur plan ;
- l’engagement de maintenir votre résidence principale dans le bien immobilier acquis pendant une durée ininterrompue de 3 ans à compter de la date d’établissement de votre résidence principale dans ce bien.
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