Région wallonne

Droits d’enregistrement Région wallonne

  • A combien s’élèvent les droits d’enregistrement que je dois payer quand j’achète une maison ou un terrain en Région wallonne ?
    Lorsque vous achetez une maison ou un terrain, vous payez un droit d’enregistrement de 12,5 % pour les immeubles situés en Région wallonne.

    Le droit d’enregistrement est calculé sur base de la valeur conventionnelle (prix et charges stipulés). La base d’imposition ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale du bien immeuble.

    Lorsque les parties estiment que le prix convenu est inférieur au minimum que constitue la valeur vénale, elles peuvent indiquer dans la convention la valeur vénale estimative pro fisco. Le droit d’enregistrement est liquidé sur cette valeur. De cette façon, vous pouvez éviter la réclamation d’une amende.

    Attention
    1. Depuis le 1er janvier 2011, vous payez d’office la TVA à l’achat couplé par une même personne d’un terrain à bâtir avec maison ou appartement, aussi bien sur le terrain à bâtir que sur l’habitation.
    2. Du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017, un droit d’enregistrement de 15 % était dû à partir de l’acquisition d’un troisième immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation (ex. kot d’étudiant, chalet, etc.) et situé en Région wallonne. Le taux ordinaire de 12,5 % s’appliquait si l’acquéreur mentionnait dans une déclaration ou dans un écrit joint à la convention d’acquisition qu’il ne possédait pas déjà au moins 33 % en pleine propriété ou en usufruit de deux autres immeubles d’habitation à la date de la nouvelle acquisition (situés en Belgique ou à l’étranger). A défaut de déclaration, le taux de 15 % était applicable.
     
    Voir également la FAQ « Acheter avec TVA »
  • A combien s’élèvent les droits d’enregistrement à payer quand j’achète un immeuble d’habitation en viager en Région wallonne ?
    Lorsque vous achetez une habitation (maison ou appartement) moyennant le paiement d’une rente viagère, vous bénéficiez en Région wallonne, depuis le 1er janvier 2018, d’un double avantage fiscal.

    D’une part, un taux réduit de 6 % est applicable aux ventes en viager pour les actes authentiques (à l’exclusion des compromis de vente) constatant la vente de l’habitation qui est la résidence principale du vendeur depuis au moins 5 ans.

    D’autre part, la base imposable est modifiée pour certaines ventes en viager. Lorsqu’une personne physique vend la nue-propriété avec réserve d’usufruit, la base imposable est en principe la valeur conventionnelle de la nue-propriété, avec au minimum la valeur vénale de la pleine propriété. Toutefois, pour ces ventes en viager occupé, la base imposable ne peut pas être inférieure à :
    • 50 % de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est inférieure ou égale à 20 ans ;
    • 40 % de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est supérieure à 20 ans.
  • Qu’entend-on par charges ?
    Lorsque vous achetez une maison ou un terrain vous ne payez pas seulement un droit d’enregistrement sur base du prix convenu. Les charges additionnelles liées à la vente font, elles aussi, partie de la base de calcul du droit d’enregistrement.

    Sont, par exemple, des charges :
    • les frais engagés par le vendeur afin d’effectuer la vente lorsque ces frais sont à charge de l’acquéreur (publicité, intermédiaires, frais de mesurage, …)
    • l’obligation, pour l’acheteur, de payer certains impôts relatifs au bien immeuble pour une période qui précède l’entrée en jouissance du bien par l’acheteur
     
    En Région wallonne, depuis le 29 mai 2009, les études relatives aux frais d’investigation sur les terrains pollués ou potentiellement pollués, ainsi que les actes et travaux d’assainissement ne sont pas compris dans les charges et ces charges d’assainissement des terrains (potentiellement) pollués peuvent être déduites de la valeur conventionnelle (prix et charges).
  • Qu’entend-on par valeur vénale ?
    La valeur vénale sert de base minimale de calcul du droit d’enregistrement. Si le prix convenu, augmentée des charges, est inférieure à la valeur vénale, vous serez taxé sur base de cette valeur vénale.

    Par valeur vénale, il faut entendre le prix de vente que l’on pourrait obtenir dans des conditions normales de publicité, avec un concours suffisant d’amateurs et en tenant compte des facteurs objectifs pouvant influencer la valeur du bien.

    L’Administration va rechercher quels sont les biens qui peuvent le mieux être retenus comme point de comparaison en tenant compte, notamment, de la nature du bien à évaluer, de sa situation juridique, de sa situation géographique, etc. La situation du marché immobilier local joue également un rôle essentiel.
  • Que se passe-t-il quand l’Administration et moi ne sommes pas d’accord sur l’estimation du bien immeuble que j’ai acheté ?
    Si la valeur vénale excède le prix de vente convenu lors de la vente, l’acquéreur doit déclarer aussi bien ce prix convenu que la valeur vénale du bien dans l’acte présenté à l’enregistrement.

    Si l’Administration est d’avis que le prix mentionné (ou, le cas échéant, la valeur déclarée) est inférieur à la valeur vénale, elle porte son évaluation à la connaissance de l’acquéreur.

    Si l’acquéreur désire des précisions ou s’il n’est pas d’accord avec cette évaluation, il peut faire valoir ses arguments auprès de l’Administration. A défaut d'accord, celle-ci a la faculté de requérir l’expertise des biens. La désignation d’un ou de trois experts se fait de commun accord entre le receveur du bureau Sécurité juridique et l’acquéreur ou, à défaut d’accord, par le juge de paix.

    Si l’expertise de contrôle vous donne tort, vous payerez le droit supplémentaire, augmenté d’un intérêt de retard de 7 % et, si l’insuffisance d’estimation (différence entre la valeur vénale et le prix mentionné ou la valeur déclarée) est égale ou supérieure à 1/8 du prix mentionné ou de la valeur déclarée, une amende ainsi que les frais de procédure seront à sa charge. L’amende peut être réduite conformément à un arrêté royal (s’il n’y a aucune intention frauduleuse).

    Si vous contestez encore la valeur fixée par l’expertise de contrôle à ce stade, seule une action en justice est encore possible.
     
    Lorsque le prix mentionné dans l’acte ne correspond pas au prix réellement payé (autrement dit, lorsqu’une partie du prix est payée « sous la table »), tant l’acheteur que le vendeur encourent, en principe, une amende égale au droit éludé. De plus, ces faits sont passibles de sanctions pénales.
  • A qui incombe l’obligation d’enregistrement et qui doit payer les droits d’enregistrement ?
    Un acte d’achat doit être soumis à l’Administration dans les délais prescrits pour le faire enregistrer. L’Administration ne pourra enregistrer qu’après le paiement préalable des droits.

    Quand l’acte d’acquisition est dressé par le notaire, l’obligation d’enregistrement et de paiement des droits lui incombe. Avant d’établir l’acte, le notaire demandera aux parties qui sont tenues (acheteur et/ou vendeur) de lui avancer le montant des droits dus. Les actes des notaires sont enregistrés au bureau Sécurité juridique de leur résidence. Dans la pratique, sauf convention contraire, c’est souvent l‘acheteur qui paie les droits d’enregistrement.

    Lorsque l’achat est conclu par un acte sous seing privé (compromis), l’obligation d’enregistrement et de paiement des droits incombe à l’acheteur et au vendeur. Les parties disposent de 4 mois pour présenter l’acte au bureau Sécurité juridique dans le ressort duquel le bien immeuble acquis est situé.

    Il est important de respecter ce délai, étant donné que la non-observation de celui-ci donne lieu à une amende égale aux droits dus, qui sera cependant réduite suivant un barème fixé par arrêté royal (s’il n’y a pas d’intention frauduleuse). Cette amende est due indivisiblement par les parties. Cela veut dire que l’Administration peut réclamer tant à l’acheteur qu’au vendeur le paiement de la somme totale.

    Toutefois, lorsque le compromis (l’acte d’achat sous seing privé) est suivi d’un acte authentique, il peut ne pas être enregistré à condition que l’acte authentique (souvent un acte du notaire) soit signé dans les 4 mois qui suivent la date du compromis. Si l’acte est reçu par un notaire, celui-ci dispose encore de 15 jours pour le faire enregistrer.
  • Dois-je payer moins de droits d’enregistrement quand j’achète une habitation sociale ?
    Lorsque vous achetez en Région wallonne une habitation sociale (maison ou appartement) auprès d’une personne morale de droit public, le droit d’enregistrement est réduit à 0 %. En pratique cela signifie que vous payez le droit fixe de 50 euros.

    Les conditions sont les suivantes :
    • L’acheteur doit être une personne physique bénéficiant de la prime à l'acquisition telle que visée par le Code wallon du Logement.
      Attention !
      Le retrait éventuel de la prime entraîne pour l’acquéreur l’obligation de payer la différence entre le droit fixe payé et le droit ordinaire de 12,50 %.
    • Il doit s’agir de l’achat d’une habitation sociale (maison ou appartement) auprès d’un organisme de droit public (société de logement social, intercommunale, commune, CPAS, …)
  • Dois-je payer moins de droits d’enregistrement quand j’achète une habitation modeste ?
    Quand vous achetez une habitation modeste vous pouvez sous certaines conditions bénéficier d’un droit réduit de 6 % sur une partie de la base imposable lors de l’acquisition d’un immeuble d’habitation en Région wallonne. Si l’acquisition donne lieu à l’octroi d’un crédit auprès de certains organismes de crédit à finalité sociale, le même droit est réduit à 5 % et l’enregistrement de l’acte de prêt hypothécaire, sous forme d’Eco-Prêts, est exempté du droit de 1 %.
  • Quelles conditions et formalités doivent être remplies pour pouvoir bénéficier du droit réduit pour habitation modeste en Région wallonne (5 % ou 6 %) ?
    Le bénéfice du taux réduit est plafonné à un certain montant qui varie suivant les communes. Ce montant est indexé chaque année. Le droit ordinaire reste applicable (en principe 12,5 %) sur la partie de la base imposable qui excède le montant plafonné.

    Pour les ventes d’immeubles d’habitation, le montant plafonné varie selon que l’immeuble concerné est situé dans une zone de pression immobilière (P.I.) ou en dehors de cette zone :
      Montants indexés en 2017 Montants indexés en 2018
    Immeuble acquis situé en zone de P.I. 164.922,59 euros 167.559,69 euros
    Immeuble acquis situé en dehors de cette zone 154.614,92 euros 157.087,20 euros
    Immeuble construit situé en zone de P.I. 227.485,18 euros 231.122,65 euros
    Immeuble construit situé en dehors de cette zone 217.248,36 euros 220.722, 14 euros
     
    Voici les communes figurant en zone de pression immobilière, à prendre en considération en 2017 et en 2018 :
    Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l’Alleud, Braine-le-Château, Burdinne, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Flobecq, Geer, Genappe, Gesves, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez (Nivelles), Ramillies, Rixensart, Silly, Sprimont, Thimister-Clermont, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo, Wavre
     

    Conditions

    • Il doit s’agir de l’achat de la pleine propriété ou de la nue-propriété d'une habitation.
    • Le revenu cadastral (R.C.) du bien acheté ne doit pas dépasser un certain montant, en fonction du nombre d’enfants que l’acheteur ou son conjoint ou cohabitant légal a à charge :
      Enfants à charge Maximum R.C.
      0 à 2 745,00 euros
      3 ou 4 845,00 euros
      5 ou 6 945,00 euros
      7 et plus 1.045,00 euros
    • Le R.C. qui doit être pris en considération n’est pas le revenu cadastral indexé.
    • Le revenu cadastral (R.C.) total du bien acquis et des biens que l’acheteur ou son conjoint ou cohabitant légal possède déjà, en pleine ou en nue-propriété, ne peut dépasser le maximum énoncé au tableau ci-dessus.
    • Le tarif réduit est également exclu lorsque l’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal sont propriétaire(s) d’une part indivise, même minime, dans un autre immeuble destiné à l’habitation.
    • Pour le calcul du R.C. total, il n’est jamais tenu compte des biens immeubles possédés uniquement en nue-propriété et qui ont été recueillis par l’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal dans la succession de leurs ascendants respectifs.
    • Dans certains cas, il n’est pas non plus tenu compte des immeubles qui ne peuvent être occupés en vertu d'entraves légales ou contractuelles. De manière générale, l’impossibilité d’occupation ne peut dépendre de la seule volonté de celui qui invoque cette impossibilité ; il doit s’agir d’une entrave objective due au bâtiment lui-même (p.ex. : arrêté d’insalubrité pris par le bourgmestre).
    • De même, il n’est pas tenu compte des immeubles revendus dans l’année de l’acte d'acquisition pour autant que l’intention de revente y soit reprise.
    • L’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal doit obtenir son inscription dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers à l’adresse de l’immeuble acquis. Cette inscription doit avoir lieu dans un délai de trois ans à compter de la date de l’acte authentique d’acquisition et être maintenue au moins 3 ans sans interruption.

     

    Formalités

    Dans l’acte ou une déclaration certifiée et signée au bas de l’acte, l’acquéreur doit reprendre les mentions légales et énoncer que les conditions pour bénéficier du tarif réduit (max. R.C. et biens possédés) sont remplies et qu’il s’engage à respecter les obligations imposées pour conserver le bénéfice de ce tarif.
  • Dois-je payer moins de droits d’enregistrement si j’achète un terrain qui servira à la construction d’une habitation modeste ?
    Si vous achetez un terrain qui servira à la construction d’une habitation modeste, vous pouvez sous certaines conditions bénéficier d’un droit d’enregistrement réduit de 5 % ou 6 % pour les terrains à bâtir situés en Région wallonne.

    Les conditions et formalités à remplir sont les mêmes que celles prévues pour l’achat d’une habitation modeste. Un extrait de la matrice cadastrale ne doit évidemment pas être joint à l’acte d’achat.

    Le tarif réduit n’est pas appliqué directement. L’acte d’achat du terrain à bâtir est enregistré au tarif ordinaire (12,50 %). Lorsque par la suite, le revenu cadastral de l’habitation construite ne dépasse pas un maximum déterminé (en principe 745 euros) et que les autres conditions en matière de possession d’immeubles sont remplies, ce qui a été perçu au-delà du tarif réduit est restitué. Cette restitution est subordonnée à la présentation d’un extrait de la matrice cadastrale délivré après fixation du revenu cadastral de la maison construite.