Région de Bruxelles-Capitale

Droits d’enregistrement Région de Bruxelles-Capitale

  • A combien s’élèvent les droits d’enregistrement que je dois payer quand j’achète une maison ou un terrain en Région de Bruxelles-Capitale ?
    Lorsque vous achetez une maison ou un terrain, vous payez un droit d’enregistrement de 12,5 % pour les immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale.

    Le droit d’enregistrement est calculé sur base de la valeur conventionnelle (prix et charges stipulés). La base d’imposition ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale du bien immeuble.

    Lorsque les parties estiment que le prix convenu est inférieur au minimum que constitue la valeur vénale, elles peuvent indiquer dans la convention la valeur vénale estimative pro fisco. Le droit d’enregistrement est liquidé sur cette valeur. De cette façon, vous pouvez éviter la réclamation d’une amende.
     
    Attention
    Depuis le 1er janvier 2011, vous payez d’office la TVA à l’achat couplé par une même personne d’un terrain à bâtir avec maison ou appartement, aussi bien sur le terrain à bâtir que sur l’habitation.
     
    Voir également la FAQ « Acheter avec TVA »
  • Qu’entend-on par charges ?
    Lorsque vous achetez une maison ou un terrain vous ne payez pas seulement un droit d’enregistrement sur base du prix convenu. Les charges additionnelles liées à la vente font, elles aussi, partie de la base de calcul du droit d’enregistrement.

    Sont, par exemple, des charges :
    • les frais engagés par le vendeur afin d’effectuer la vente lorsque ces frais sont à charge de l’acquéreur (publicité, intermédiaires, frais de mesurage, …)
    • l’obligation, pour l’acheteur, de payer certains impôts relatifs au bien immeuble pour une période qui précède l’entrée en jouissance du bien par l’acheteur
  • Qu’entend-on par valeur vénale ?
    La valeur vénale sert de base minimale de calcul du droit d’enregistrement. Si le prix convenu, augmentée des charges, est inférieure à la valeur vénale, vous serez taxé sur base de cette valeur vénale.

    Par valeur vénale, il faut entendre le prix de vente que l’on pourrait obtenir dans des conditions normales de publicité, avec un concours suffisant d’amateurs et en tenant compte des facteurs objectifs pouvant influencer la valeur du bien.

    L’Administration va rechercher quels sont les biens qui peuvent le mieux être retenus comme point de comparaison en tenant compte, notamment, de la nature du bien à évaluer, de sa situation juridique, de sa situation géographique, etc. La situation du marché immobilier local joue également un rôle essentiel.
  • Que se passe-t-il quand l’Administration et moi ne sommes pas d’accord sur l’estimation du bien immeuble que j’ai acheté ?
    Si la valeur vénale excède le prix de vente convenu lors de la vente, l’acquéreur doit déclarer aussi bien ce prix convenu que la valeur vénale du bien dans l’acte présenté à l’enregistrement.

    Si l’Administration est d’avis que le prix mentionné (ou, le cas échéant, la valeur déclarée) est inférieur à la valeur vénale, elle porte son évaluation à la connaissance de l’acquéreur.

    Si l’acquéreur désire des précisions ou s’il n’est pas d’accord avec cette évaluation, il peut faire valoir ses arguments auprès de l’Administration. A défaut d'accord, celle-ci a la faculté de requérir l’expertise des biens. La désignation d’un ou de trois experts se fait de commun accord entre le receveur du bureau Sécurité juridique et l’acquéreur ou, à défaut d’accord, par le juge de paix.

    Si l’expertise de contrôle vous donne tort, vous payerez le droit supplémentaire, augmenté d’un intérêt de retard de 7 % et, si l’insuffisance d’estimation (différence entre la valeur vénale et le prix mentionné ou la valeur déclarée) est égale ou supérieure à 1/8 du prix mentionné ou de la valeur déclarée, une amende ainsi que les frais de procédure seront à sa charge. L’amende peut être réduite conformément à un arrêté royal (s’il n’y a aucune intention frauduleuse).

    Si vous contestez encore la valeur fixée par l’expertise de contrôle à ce stade, seule une action en justice est encore possible.
     
    Lorsque le prix mentionné dans l’acte ne correspond pas au prix réellement payé (autrement dit, lorsqu’une partie du prix est payée « sous la table »), tant l’acheteur que le vendeur encourent, en principe, une amende égale au droit éludé. De plus, ces faits sont passibles de sanctions pénales.
  • A qui incombe l’obligation d’enregistrement et qui doit payer les droits d’enregistrement ?
    Un acte d’achat doit être soumis à l’Administration dans les délais prescrits pour le faire enregistrer. L’Administration ne pourra enregistrer qu’après le paiement préalable des droits.

    Quand l’acte d’acquisition est dressé par le notaire, l’obligation d’enregistrement et de paiement des droits lui incombe. Avant d’établir l’acte, le notaire demandera aux parties qui sont tenues (acheteur et/ou vendeur) de lui avancer le montant des droits dus. Les actes des notaires sont enregistrés au bureau Sécurité juridique de leur résidence. Dans la pratique, sauf convention contraire, c’est souvent ‘acheteur qui paie les droits d’enregistrement.

    Lorsque l’achat est conclu par un acte sous seing privé (compromis), l’obligation d’enregistrement et de paiement des droits incombe à l’acheteur et au vendeur. Les parties disposent de 4 mois pour présenter l’acte au bureau Sécurité juridique dans le ressort duquel le bien immeuble acquis est situé.

    Il est important de respecter ce délai, étant donné que la non-observation de celui-ci donne lieu à une amende égale aux droits dus, qui sera cependant réduite suivant un barème fixé par arrêté royal (s’il n’y a pas d’intention frauduleuse). Cette amende est due indivisiblement par les parties. Cela veut dire que l’Administration peut réclamer tant à l’acheteur qu’au vendeur le paiement de la somme totale.

    Toutefois, lorsque le compromis (l’acte d’achat sous seing privé) est suivi d’un acte authentique, il peut ne pas être enregistré à condition que l’acte authentique (souvent un acte du notaire) soit signé dans les 4 mois qui suivent la date du compromis. Si l’acte est reçu par un notaire, celui-ci dispose encore de 15 jours pour le faire enregistrer.
  • Dois-je payer moins de droits d’enregistrement quand j’achète une habitation sociale ?
    Lorsque vous achetez une habitation sociale dans la Région de Bruxelles-Capitale, soit auprès d’administrations ou d’institutions publiques, soit auprès des sociétés régionales du logement ou terriennes ou des sociétés agréées par elles, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier de droits d’enregistrement réduits à 1,50 %.

    Ces conditions sont les suivantes :
    • Vous devez bénéficier d’une prime à l’acquisition accordée par la Région de Bruxelles-Capitale, sous forme d’une intervention dans la charge d'emprunt hypothécaire.
      Attention !
      En cas d’éventuel retrait de la prime, l’acheteur devra payer la différence entre le droit payé et le droit ordinaire de 12,50 %.
    • Il doit s’agir de l’achat d’une habitation (maison ou appartement).
  • De quels avantages fiscaux puis-je bénéficier quand j’achète une maison ou un terrain à bâtir en Région de Bruxelles-Capitale ?
    En région de Bruxelles-capitale vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement (= diminution de la base imposable du droit d’enregistrement).

    Jusqu’au 31 décembre 2016, lorsqu’une ou plusieurs personnes physiques (pas en cas d’acquisition par une ou plusieurs personnes morales) faisaient l’acquisition de la totalité en pleine propriété (pas en cas d’acquisition en nue-propriété ou en usufruit) d’un immeuble d’habitation destiné à la résidence principale, elles pouvaient bénéficier d’un abattement « habitation » de 60.000 euros. Ce montant passait à 75.000 euros lorsque l’acquisition concernait un bien immeuble situé dans un « espace de développement renforcé du logement et de la rénovation » (EDRLR), tel que délimité dans le plan régional de développement. L’avantage fiscal était donc de 7.500 euros ou 9.375 euros selon la situation du bien immeuble.

    Depuis le 1er janvier 2017, l’ancien abattement a été remplacé par un abattement « habitation » de 175.000 euros (gain fiscal maximum : 21.875 euros). Cet abattement était – et reste applicable – en cas d’achat d’un appartement sur plan ou en construction. Il ne valait pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’une maison sur plan ou en construction.

    Depuis le 1er janvier 2018, l’abattement « habitation » vaut également en cas d’achat d’une maison sur plan ou en construction. En outre, un nouvel abattement « terrain à bâtir » de 87.500 euros (gain fiscal maximum : 10.937,50 euros) a été instauré.


    Conditions

    • L’acheteur doit être une personne physique. Les sociétés, associations ou autres personnes morales ne peuvent donc pas bénéficier de l’exemption.
    • Le bien immeuble acheté doit être situé en Région de Bruxelles-capitale. En outre, il doit s’agir d'un bien affecté ou destiné à l’habitation, c.-à-d. une habitation ou un appartement, y compris les appartements vendus sur plan ou en cours de construction.  
    • L’acquéreur doit établir sa résidence principale dans l’immeuble acquis (c.-à-d. être inscrit dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers) :
      • dans les 2 ans s’il s’agit d’une habitation existante ;
      • dans les 3 ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir, d’une maison ou d’un appartement en construction ou vendu sur plan.
    • Le bien immeuble doit être acheté pour sa totalité en pleine propriété (cela peut être par plusieurs personnes ensemble). Sont donc exclus les achats d’une partie, de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un immeuble.
    • L’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, chaque acquéreur doit remplir cette condition.
      Remarque : si cette condition n’est pas remplie, la restitution peut être demandée par la suite, à condition que tous les biens immeubles qui empêchaient l’application de l’abattement soient aliénés dans les deux ans.
    • L’acquéreur doit maintenir sa résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une période ininterrompue d’au moins 5 ans depuis le moment de l’établissement de sa résidence principale dans le bien immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.
    • Il doit s’agir d’un achat pur. L’échange est, par exemple, exclu.
    • Depuis le 1er janvier 2017, l’abattement « habitation » de 175.000 euros est perdu lorsque la base d’imposition (valeur conventionnelle ou, au minimum, valeur vénale) est supérieure à 500.000 euros. Le plafond de 500.000 euros ne peut donc être dépassé.
    • Depuis le 1er janvier 2018, l’abattement « terrain à bâtir » de 87.500 euros est perdu lorsque la base d’imposition (valeur conventionnelle ou, au minimum, valeur vénale) est supérieure à 250.000 euros. Le plafond de 250.000 euros ne peut donc être dépassé.

     

    Formalités

    L’acquéreur ou les acquéreurs doi(ven)t faire mention dans le document qui donne lieu à la perception du droit ou dans un écrit joint à ce document :
    • qu’il(s) n'est (ne sont) pas déjà propriétaire(s) d’une habitation entraînant l’exclusion du bénéfice de l’abattement ;
    • de l’engagement d’établir sa (leur) résidence principale dans le bien acheté :
      • dans les 2 ans s’il s’agit d’une habitation existante
      • dans les 3 ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir, d’une maison ou d’un appartement en construction ou vendu sur plan ;
    • de l’engagement de maintenir leur résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue de 5 ans à compter de la date d’établissement dans l’immeuble acquis.
     
    Pour plus d’informations sur l’acquisition d’une habitation dans la Région de Bruxelles-Capitale vous pouvez vous adresser au :
    Cabinet de Monsieur Guy Vanhengel
    Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale chargé des Finances, du Budget, de la Fonction Publique et des Relations extérieures

    Avenue des Arts 9
    1210 Bruxelles
    Tél. : + 32 2 209 28 11
    Fax : + 32 2 209 28 12
    info@vanhengel.irisnet.be
    http://be.brussels