Définition

Définition

  • Qu'entend-on par revenus immobiliers ? Que doit-on indiquer dans la déclaration d’impôt ?

    Les revenus immobiliers sont les revenus qui proviennent de biens immobiliers (maisons, appartements, terrains, ...).

    Tout propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier d'un bien immobilier est censé percevoir des revenus immobiliers, même s’il occupe personnellement sa propre habitation (il s’agit dans ce cas de revenus « fictifs »).

    Les revenus immobiliers doivent être, le cas échéant, mentionnés dans la déclaration. La propre habitation ne doit souvent pas être reprise. 

    Selon l’affectation du bien immobilier, les revenus immobiliers sont déterminés sur base du revenu cadastral (R.C.) ou du loyer. Dans votre déclaration, vous devez indiquer le revenu cadastral non indexé et/ou le loyer brut de chaque bien immobilier.

  • Qui doit déclarer les revenus immobiliers?

    Les revenus de biens immobiliers doivent être déclarés par :

    • le propriétaire
    • le possesseur
    • l’emphytéote
    • le superficiaire
    • l’usufruitier

    Par contre, le nu-propriétaire d’un immeuble ne doit rien déclarer.

    Selon leur situation patrimoniale, les conjoints et cohabitants légaux déclarent chacun leurs propres revenus immobiliers et/ou la quote-part de leurs revenus communs.

    Attention !

    Dans de nombreux cas, les revenus immobiliers de l'habitation que vous occupez personnellement sont exonérés.

  • Les revenus immobiliers de l'habitation que j'occupe personnellement (« propre habitation ») sont-ils exonérés à l’impôt des personnes physiques ?

    Les revenus immobiliers qui concernent l'habitation que vous occupez personnellement sont généralement exonérés de l'impôt des personnes physiques.

    Attention !

    Les revenus immobiliers de l'habitation que vous occupez personnellement ne sont pas exonérés si vous avez contracté les emprunts suivants pour cette habitation :

    • emprunt contracté avant le 1er janvier 2005 (ou contracté à partir du 1er janvier 2005, mais qui est un refinancement d'un emprunt contracté avant le 1er janvier 2005), à moins que vous ayez contracté un autre emprunt pour  la même habitation à partir du 1er janvier 2005, pour lequel vous avez opté pour la déduction pour habitation unique
    • emprunt contracté à partir du 1er janvier 2005 alors que vous aviez encore un autre emprunt contracté avant le 1er janvier 2005 pour la même habitation, à moins que vous ayez opté pour la déduction pour habitation unique pour l’emprunt contracté à partir du 1er janvier 2005.
  • Dans quels cas dois-je déclarer les revenus immobiliers de ma propre habitation ?

    1re possibilité :

    Vous n'avez en 2017 contracté aucun emprunt pour votre propre habitation (l'habitation que vous avez occupée en 2017).

    Dans votre déclaration d’impôt, vous ne devez pas mentionner le revenu cadastral de l'habitation que vous occupez personnellement. Vous devez donc laisser les codes 1100/2100 et/ou 1101/2101 vides.

    2e possibilité :

    En 2017, vous n'aviez qu'un seul emprunt conclu à partir du 1er janvier 2005 que vous avez contracté pour votre propre habitation (l'habitation que vous avez occupée en 2017). Il s’agit du seul emprunt que vous avez contracté pour cette habitation.

    Dans votre déclaration d’impôt, vous ne devez pas mentionner le revenu cadastral de l'habitation que vous occupez personnellement. Vous devez donc laisser les codes 1100/2100 et/ou 1101/2101 vides.

    3e possibilité :

    Vous n'aviez en 2017 qu'un seul emprunt conclu avant le 1er janvier 2005 (ou un refinancement d'un tel emprunt) que vous avez contracté pour votre propre habitation (l'habitation que vous avez occupée en 2017).

    Vous devez déclarer le revenu cadastral de votre propre habitation aux codes 1100/2100 et/ou 1101/2101.

    4e possibilité :

    En 2017, vous aviez un emprunt hypothécaire à partir du 1er janvier 2005 dont les dépenses entrent en ligne de compte pour la déduction pour habitation unique. Au moment où vous avez contracté cet emprunt, vous aviez encore un emprunt en cours contracté avant le 1er janvier 2005 qui concernait la même habitation et dont les intérêts entraient en ligne de compte pour la déduction d'intérêts ou dont les amortissements en capital entrent en considération pour la réduction majorée pour épargne-logement.

    Si vous avez opté pour la déduction pour habitation unique (soit pour le nouvel emprunt), vous ne pouvez pas mentionner dans votre déclaration d’impôt le revenu cadastral de votre propre habitation.

    Si vous n'avez pas opté pour la déduction pour l'habitation unique (vous avez donc opté pour l’ancien emprunt), vous devez déclarer le revenu cadastral de votre propre habitation aux codes 1100/2100 et/ou 1101/2101.

  • Mon conjoint / cohabitant légal et moi sommes imposés ensemble. Comment devons-nous déclarer nos revenus immobiliers ?

    1er cas : mariage sous le régime légal

    Le régime légal est fondé sur l'existence de trois patrimoines :

    • le patrimoine propre de l'époux A
    • le patrimoine propre de l'époux B
    • le patrimoine commun aux deux époux

    Les biens immobiliers obtenus avant le mariage, ou par donation, succession ou testament sont propres à chacun des époux.

    Il en va tout autrement des revenus (revenu cadastral, loyers …) tirés de ces biens immobiliers. Ces derniers appartiennent au patrimoine commun des époux. Ils doivent alors être déclarés à concurrence de 50 % par chacun des époux.

    Exemple

    Monsieur et Madame Durant sont mariés depuis 2003 sous le régime légal. Madame Durant est propriétaire d'une habitation qu’elle avait achetée avant son mariage. Cette habitation, ayant un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros, est louée à un couple de pensionnés.

    Bien que le bien immobilier soit la propriété exclusive de Madame Durant, les revenus immobiliers de l'habitation sont communs. De ce fait, les deux conjoints doivent mentionner la moitié du revenu cadastral dans leur déclaration d’impôt.

    Madame Durant doit mentionner 500 euros au code 2106.

    Monsieur Durant doit mentionner 500 euros au code 1106.

    2e cas : mariage sous le régime de la séparation de biens

    Sous le régime de la séparation de biens, il n'y a pas de patrimoine commun. Chacun des époux conserve la propriété de tous ses biens. Les biens que les deux époux achètent ensemble sont en principe propres à chacun d'eux pour moitié. Les revenus (revenu cadastral, loyers …) tirés de ces biens immobiliers propres sont propres également. Par conséquent, chaque époux doit déclarer les revenus tirés de ses biens immobiliers propres.

    Exemple

    Monsieur et Madame Durant sont mariés depuis 2003 sous le régime de la séparation des biens. Monsieur Durant est propriétaire d'une habitation qui est louée à un couple de pensionnés. L'habitation a un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros. Madame Durant ne possède aucun bien immobilier.

    Monsieur Durant doit mentionner 1.000 euros au code 1106.

    Madame Durant ne doit rien mentionner au code 2106.

    3e cas : la cohabitation légale

    Les patrimoines des cohabitants légaux restent séparés.

    Le régime de la cohabitation légale est semblable à celui des partenaires mariés sous le régime de la séparation de biens.

  • Je suis copropriétaire et je suis imposé(e) isolément. Comment dois-je déclarer mes revenus immobiliers ?

    Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier avec une autre personne, vous devez déclarer la partie du revenu cadastral qui correspond à votre part de propriété dans le bien immobilier.

    Exemple

    Vous cohabitez de fait (et non légalement) avec votre partenaire. Vous êtes tous deux propriétaires  d'une habitation située en Belgique, que vous louez à un couple de pensionnés. L'habitation a un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros. Votre part de propriété dans l'habitation s'élève à 50 %.

    Vous devez mentionner 500 euros (1.000 euros x 50 %) au code 1106 de votre déclaration à l'impôt des personnes physiques.

  • Mon conjoint / cohabitant légal et moi sommes imposés ensemble. J'utilise une partie de notre habitation à des fins professionnelles. Comment dois-je déclarer mes revenus immobiliers ?

    1re étape : vous devez tout d'abord déterminer la partie du bien immobilier que vous utilisez pour votre profession.

    Vous devez déclarer cette partie du revenu cadastral (non indexé) au code 1105/2105 de votre déclaration, et ce, quel que soit

    • le droit des régimes matrimoniaux
    • l'époux (partenaire) propriétaire du bien immobilier
    • votre part de propriété dans l'habitation

    2e étape : le solde doit être déclaré à titre de revenu immobilier

    Cas 1 : le conjoint / cohabitant légal n'a pas payé de loyer à l’autre conjoint / cohabitant légal pour la partie de l'immeuble utilisée à des fins professionnelles.

    Exemple

    Monsieur et Madame Durant sont mariés sous le régime légal depuis 2003. Madame Durant utilise 50 % de l'habitation familiale à des fins professionnelles. Celle-ci est la propriété exclusive de Monsieur Durant, qui en 2017 avait un seul emprunt conclu avant le 1er janvier 2005 contracté pour sa propre habitation. Le revenu cadastral de l'habitation s'élève à 1.000 euros.

    Déclaration d'impôt :

    Nature du bien immobilier Monsieur Durant Madame Durant
      Code de la déclaration Montant à déclarer Code de la déclaration Montant à déclarer
    Habitation familiale 1100 ou 1101 250 2100 ou 2101 250
      1105 - 2105 500

     

    Cas 2 : le conjoint qui utilise l'habitation pour l'exercice de son activité professionnelle a payé des loyers à l'autre conjoint, propriétaire de l'habitation, et il les a déduits à titre de frais professionnels. Ces loyers doivent toujours être imposés à titre de revenus immobiliers.

    Exemple

    Monsieur et Madame Durant sont mariés sous le régime légal depuis 2003. Madame Durant utilise 50 % de l'habitation familiale à des fins professionnelles. Celle-ci est la propriété exclusive de Monsieur Durant, qui en 2017 avait un seul emprunt conclu avant le 1er janvier 2005 contracté pour sa propre habitation. Le revenu cadastral de l'habitation s'élève à 1.000 euros. Madame Durant a payé un loyer à son mari pour la partie de l'immeuble utilisée à des fins professionnelles. Le montant total des loyers bruts s'élève à 1.200 euros.

    Déclaration d'impôt :

    Nature du bien immobilier Monsieur Durant Madame Durant
      Code de la déclaration Montant à déclarer Code de la déclaration Montant à déclarer
    Habitation familiale 1100 ou 1101 250 2100 ou 2101 250
      1105  - 2105 -
      1109 250 2109 250
      1110 600 2110 600